İnşaat Sözleşmesinde Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplardan Sorumluluk

İnşaat sözleşmelerinde, gayrimenkulü teslimi müteahhidin temel borçlarından biridir. Teslim edilen gayrimenkul, inşaat sözleşmesinde belirtilen niteliklere sahip olmalıdır. Gayrimenkul vadedilen nitelikleri taşımıyorsa, müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcu doğacaktır. Gayrimenkulde ayıplar söz konusu ise bu ayıpların ihbarı için öngörülen süreler teslimden itibaren başlar.

Müteahhidin ayıptan kaynaklı sorumluluğunun doğabilmesi için; eser tamamlanarak sahibine teslim edilmiş olması, teslim edilen eserin ayıplı olması ve teslim alınan eser muayene edilmiş ve ayıpların ihbar edilmiş olması şartlarının sağlanması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 474. maddesi gereği sahibi eseri teslim aldıktan sonra en kısa sürede eseri gözden geçirmeli ve tespiti halinde ayıbı uygun bir süre içerisinde müteahhide bildirmek zorundadır. Eserdeki ayıbın niteliğine göre ihbar süreleri değişmektedir. Uygulamada ayıbın, açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu önem taşımaktadır.

Açık ayıp, eserin teslimi sırasında ilk bakışta göze çarpan veya bir muayene neticesinde anlaşılabilen bozukluklardır. Örnek vermek gerekirse badana, boya, doğramadaki işçilik kalitesindeki düşüklük veya kusurlar açık ayıp olarak düşünülebilir.

Gizli ayıp ise, teslimde gözle hemen görülemeyecek, özenli bir inceleme ile fark edilmeyen ancak ileriki bir zaman diliminde eser kullanılırken ortaya çıkan bozukluklardır. Gizli ayıplar genellikle yapısal bozukluklardan kaynaklanmakta ve zamanla ortaya çıkmaktadır.

Açık ayıp tespit edildiğinde en kısa sürede müteahhide bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirim yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak muhtemel bir dava sürecine girildiğinde ihbarın yapıldığı ispat edilmelidir, bu nedenle de yazılı olarak yapılması süreçte kolaylık sağlayacaktır.

Eser, ayıpları ile birlikte kabul edildiğinde veya incelenmeksizin kabul edildiğinde müteahhidin sorumluluğu ortadan kalkar. Ancak kasten müteahhit tarafından gizlenmiş ve muayene sırasında fark edilmesine imkân olmayan ayıplar için sorumluluk devam edecektir.

Gizli ayıpların, ortaya çıktığında gecikmeksizin bildirilmesi gerekmektedir. Aksi halde ayıplı eser kabul edilmiş sayılır ve müteahhidin sorumluluğu sona erer.

Ayıplı bir eserden dolayı açılacak davalar, teslimden itibaren 5 yıl içinde, müteahhidin ağır kusuru varsa teslimden itibaren 20 yıl içinde açılması gerekir aksi halde dava açma hakkı zamanaşımına uğrayacaktır.

Ayıplı bir eserden kaynaklı müteahhidin sorumluluğu bulunduğuna değinmiştik. Mevzuatımız ayıp söz konusu olduğunda eser sahibine bir takım seçimlik haklar tanımış ve bu hakların yerine getirilmesinden de müteahhit sorumlu tutulmuştur.

Sözleşmeden dönme hakkı bunlardan biridir. Ancak sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için ayıptan dolayı eserin kullanılamayacak bir halde olması ve hakkaniyet gereği eser sahibinin kabule zorlanması beklenemeyecek derecede bir ayıp veya sözleşmede belirtilen niteliklere aykırılık olması gerekir. Aksi halde sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz. Mesela imara, ruhsata, deprem yönetmeliğine aykırı yapılarda sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir.

Seçimlik haklardan bir diğeri, ayıp oranında bedelde indirim talep edilebilir. Bu uygulamada genellikle ayıbın giderilmesi için yapılacak işin çok masraflı olduğu hallerde tercih edildiği görülmektedir.

Eser sahibi bu haklar dışında; ayıbın giderilmesi için aşırı bir masraf gerekmiyorsa tüm masrafları müteahhide ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılması istenebilir. Bu durumda ayıplı kısımlar onarılarak sözleşmede vadedilen niteliklerine uygun hale getirilecektir.

Av. Arb. Özge Engüzel

 

Web sitemizdeki makale ve içeriklerin tüm hakları Av. Arb. Özge Engüzel’ e aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. İçeriklerde yer alan her türlü bilgi, sadece bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliğinde değildir ve bu şekilde yorumlanamaz. İçeriklerin tamamı sadece kişisel ve gayri ticari amaçlarla yayınlanmaktadır.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir