Kira Bedeli Tespit Davası

Kira ilişkisinde; kira bedeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nda düzenlenen sınırlar çerçevesinde taraflarca serbestçe belirlenebilir. Ancak; kira bedelinin belirlenmesi her ne kadar tarafların serbestisine bırakılmış olsa da taraflar arasında, yani kiraya veren ile kiracı arasında hakkaniyetin sağlanması ve ülke genelinde ekonomik dengelerin korunması amacıyla uzayan kira dönemlerinde kira artış oranlarının belirlenmesi kanun gereği sınırlandırılmıştır. Kanun hükmü gereği; yeni kira dönemindeki kira artış oranı, bir önceki kira yıllındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olamaz.

Bir diğer kısıtlama ise, 08.06.2022 tarihinde getirilen kira artışındaki azami %25 sınırlamasıdır. Belli bir süre için uygulanması kararlaştırılan bu düzenleme neticesinde; 01.07.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yalnızca bir yıldan daha uzun süreli konut kiralarında geçerli olmak kaydıyla, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu durum kira artış dönemindeki, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasının, %25’den fazla olması halinde uygulanması düzenlenmiştir. Bu süre zarfında %25’den fazla yapılan kira bedeli artırımları, fazla miktar yönünden geçersizdir.
Kanuni sınırlamalara rağmen; kiracı ve kiraya veren kira bedeli konusunda anlaşma sağlayamazsa ve kira bedelinin tespit davası şartları gerçekleşmişse, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir. Kira bedeli tespit davaları, kira bedelinin artırılması için açılabileceği gibi kira bedelinin düşürülmesi talebi ile de açılabilir.

Kira Bedeli Tespit Davası Şartları

Kira bedeli tespit davası açılabilmesi için 6089 sayılı Tür Borçlar Kanunu 344. maddesindeki şartların sağlanması gerekmektedir. Bu madde kapsamında kira bedeli tespit davası açılabilecek durumlar ve mahkemece bedelin neye göre takdir edileceği belirtilmiştir.
• Tarafların yenilenen kira dönemi için kira bedeline ilişkin anlaşma yapmış olsalar da anlaşmaya göre kira bedelinin ne kadar olması hususunda uyuşamadıkları durumlarda da bedel tespiti için başvurulabilir(TBK m.344/1).
• Tarafların, yenilenen kira dönemi için kira bedeli veyahut artış oranı konusunda anlaşma yapmamış olmaları halinde mahkemeye başvurularak tespiti istenilebilir. Bu durumda mahkeme, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşmayacak şekilde, kiracının da durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirleme yapacaktır(TBK m.344/2).
• Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ve 5 yıldan sonra yenilenmesi halinde; enflasyon oranına bağlı kalmaksızın rayiç üzerinden kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir. Bu durumda; taraflar arasında bedel artış oranında anlaşma yapılıp yapılmadığının herhangi bir önemi yoktur. Mahkeme, kira bedelini belirlerken on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasının yanında kiralananın durumu ve bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini de göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapar(TBK m.344/3).
• Kira bedelinin, yabancı para veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmışsa kira sözleşmesi yapıldıktan ancak beş yıl sonra kira bedeli tespit davası açılabilir. Bu durumda da on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasının yanında kiralanın durumu ve bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alınarak kira tespit edilecektir. Yabancı paradaki beklenmedik değişikler olması halinde ‘aşırı ifa güçlüğü’ şartları var ise beş yıl beklenmeksizin de kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir(TBK m.344/4).

Kira Bedeli Tespit Davasında Taraflar

Kira bedeli tespit davası, kiracı, kiraya veren, yeni malik veya kira ilişkisinin kiracı tarafından devri halinde yeni kiracı tarafından açılabilir.

Kiraya Veren: Kiraya veren, malik olmasa da dava açabilir. Ancak malik, kiraya veren değilse dava açamayacaktır. Kiraya verenin birden fazla kişi olması halinde, birlikte dava açmaları gerekmektedir.

Yeni Malik: Kiraya verilen yerin yeni sahibinin kira bedeli tespit davası açıp açamayacağı da bir takım şartlara bağlanmıştır. Kural olarak, sözleşme kurulduktan sonra, kiralanan el değiştirir ise yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiraya veren aynı zamanda malik ise, kira sözleşmesi sonrası kiralanan devredildiyse yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve bu halde eski malikten kalan tüm haklar yeni malike geçecektir. Bu durumda şartların varlığı halinde kira artırım davasını yeni malik de açabilir. Ancak kiraya veren kişi, malik değilse bu durumda yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olamayacak, kira bedeli tespit davası da açamayacaktır. Kiraya veren malik ise, kira bedeli artırım davası açmış ve dava devam ederken kiralananı devretmişse; yeni malik sözkonusu davaya ihtiyari dava arkadaşı olarak katılabilir. Fakat eski malik devirden önceki döneme ait tüm hak ve alacakları ile kiralananı devretmişse yeni malik taraf olarak davaya devam edebilecektir.

Kiracı: Kiracı tarafından kira bedeli tespit davası açarak kiranın rayiç değerine indirilmesini talep edilebilir. Yine kiracı, alt kiracısına bu davayı açabilir.

Kira İlişkisini Devralan Kiracı: Kira ilişkisi devredildiğinde, devralan kiracı da kira bedeli tespit davası açabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedeli tespit davası, davalının dava tarihindeki yerleşim yerinde veya sözleşmedeki ifa yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Kira bedeli tespit davasında, kira ilişkisi ve başlangıç tarihinin davacı tarafından ispatlanması gerekmektedir.

Zaman Bakımından Uygulaması

Kira bedeli tespit davası her zaman açılabilir, herhangi bir hak düşürücü süreye ve zamanaşımına tabi değildir. Kural olarak dava sonunda verilen hüküm, dava tarihinden sonraki kira dönemi uygulanır. Kural bu olmak ile birlikte; kira bedeli tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce açılmışsa kararın ne zaman kesinleştiğine bakılmaksızın, yeni kira dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Yine aynı şekilde; yeni kira döneminden 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına dair ihtarda bulunulması ve yeni kira döneminde dava açılması halinde mahkeme tarafından belirlenen bedel, yeni kira dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Taraflar arasındaki sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması halinde 30 günlük sürelere riayet edilmeksizin açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ve sonuç doğuracaktır.

Kiraya veren yeni dönem için, kiracının hiçbir artırım yapmadan ödediği kira bedelini almış ise bu durumda kira bedeli tespit davası açabilmesi için; kira sözleşmesinde artırım yapılacağına dair bir hüküm bulunmalıdır. Ancak sözleşmede, kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair bir hüküm bulunmuyor ve kiraya veren, kiracının artırmaksızın ödediği kira bedelini ihtirazi kayıt koymaksızın kabul etmesi halinde o dönem için kiraya veren artırım talebinden vazgeçmiş sayılır. Dava açmış dahi olsa verilecek karar yenilenen bir sonraki dönem için geçerli olacaktır.

 

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin tüm hakları Av. Özge Engüzel’ e aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. İçeriklerde yer alan her türlü bilgi, sadece bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliğinde değildir ve bu şekilde yorumlanamaz. İçeriklerin tamamı sadece kişisel ve gayri ticari amaçlarla yayınlanmaktadır.

 

 

 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir