Yabancı Uyruklu Kişilerin Taşınmaz Satın Alması

Türkiye sınırları içerisinde; yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz satın alması hususunda birtakım sınırlamalar bulunmaktadır. Bu sınırlamalar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleri ile düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz satın alması hususu daha fazla kısıtlamaya tabii iken, 2012 yılında Tapu Kanununda yapılan değişiklik ile şartlar hafifletilmiştir.

Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Açısından

Tapu Kanun’unun 35. Maddesindeki değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklılık şartı aranmaksızın Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları iseler, yasal sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye sınırları içerisinde ev, işyeri, arsa vb. taşınmazları satın alabilir, sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimlerinde bir takım sınırlamalar getirilmiştir. Öncelikle yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakların toplam alanı; özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu geçemez. Aynı zamanda yabancı uyruklu gerçek kişiler ülke genelinde 30 hektardan fazla taşınmaz edinemez, ancak bu durum Cumhurbaşkanı tarafından 2 katına kadar artırabilir.

Yabancı uyruklu kişilerin, yapısız taşınmaz edinilmesi hususu ise önem arz etmektedir. Yapısız taşınmaz  (üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla vb.) edinilmesi halinde taşınmazın durumuna göre proje hazırlanması ve bunun 2 yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması zorunludur. Projenin onaylanması halinde, süresi içerisinde tatbik edilip edilmediği Bakanlıkça kontrol edilir. Bu şartların karşılanmaması halinde Maliye Bakanlığı tarafından süre verilir ve kişiden süre içerisinde taşınmazı tasfiye etmesi beklenir, aksi halde Bakanlıkça tasfiye edilerek bedeli hak sahiplerine ödenir.

Yabancı uyruklu kişilerin miras yoluyla taşınmaz veyahut sınırlı ayni hak edinmesi, belirttiğimiz gibi yalnızca özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu ve de ülke genelinde 30 hektardan fazla olmaması şartıyla mümkündür. Aksi halde, Maliye Bakanlığınca yabancı uyruklu kişiye bunları tasfiye etmesi için 1 yıllık süre verilir, bu süre içerisinde taşınmaz veya sınırlı ayni hak devredilmez ise Bakanlıkça tasfiye edilerek bedeli hak sahiplerine ödenir.

Yabancı Ülke Kanunlarına Göre Kurulmuş Ticari Şirketler Açısından

Yabancı ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler özel kanunda (Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu) hüküm bulunması halinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Yabancı ticaret şirketleri dışında tüzel kişiliği olsun ya da olmamasına bakılmaksızın yabancı ülke kanunlarına göre kurulan dernekler, vakıflar, kooperatifler gibi kuruluşların Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesi mümkün değildir.

Yabancı ülke kanunlarına göre kurulan ticari şirketlerin yapısız taşınmaz edinmesi halinde de yabancı uyruklu gerçek kişilerde olduğu gibi taşınmaz özelliklerine göre bir proje geliştirilmesi, bu projeyi satın aldıktan sonra 2 yıl içerisinde ilgili Bakanlık onayına sunmak ve uygulamak zorundadır.         

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmesi, lehine sınır ayni hak tesisi, Cumhurbaşkanı tarafından; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, oran, sayı, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirlenebilir, sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulup yasaklanabilir.

Türkiye’de Kurulu Yabancı Sermayeli Şirketler Açısından

Türkiye Kanunlarına göre kurulmuş yabancı sermayeli tüzel kişiliğe sahip şirketler yalnızca ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konuları ile sınırlı olarak taşınmaz satın alabilir ve lehine ayni hak tesis edebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin (Türk Vatandaşlık Kanunu m.28’ de sayılan kişiler hariç), yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların %50 veya daha fazla oranda hisseye sahip olması veyahut yönetim hakkına sahip kişilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisine sahip olması halinde yabancı sermayeli şirket statüsünden söz edilebilecektir. Yabancı sermayeli şirketlerin, Türkiye’de kurulmuş başka bir şirketin nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlasını satın alması halin de de bu şartlar geçerli olacak ve yalnızca ana sözleşmede geçen faaliyet konusu ile sınırlı olarak taşınmaz ve lehine sınırlı ayni hak edinebilecektir.

Yabancı sermayeli şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve askeri yasak bölgelere yakın veya başkaca tespit edilecek stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıkların iznine tabidir. Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimlerinde ise bulunduğu yer valiliğinden izin alınmalıdır. Burada yapılacak incelemede, edinimin ülke güvenliğine uygun olup olmadığı değerlendirilecektir.

Yabancı sermayeli şirketler için getirilen sınırlamanın dışında kalan bazı hususlar vardır. Bunlar; taşınmaz rehini ve taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki satın almalar, şirket birleşme ve bölünmesi neticesinde doğabilecek mülkiyet ve sınırlı ayni hak devirleri, özel yatırım bölgelerindeki (organize sanayi bölgesi, endüstri bölgesi, teknoloji geliştirme bölgesi, serbest bölge vb.) taşınmaz ve sınırlı ayni hak tesisleri, belli bir süre içinde elden çıkarılması şartıyla Bankacılık Kanunu kapsamında kredi sayılan işlemler sebebiyle veyahut alacakların tahsili amacıyla edinilen taşınmazlar olarak belirtilmiştir.

Yabancı sermayeli şirketlerin belirtilen hususlara aykırı edindiği veya kullandığı taşınmaz ve sınırlı ayni hakların tespiti halinde Maliye Bakanlığı tarafından verilecek sürede tasfiye edilmelidir. Aksi halde tasfiye Bakanlıkça gerçekleştirilip paraya çevrilir ve hak sahibine ödenir.

Yukarıda belirttiğimiz sınırlamalar dışında bir Türk vatandaşı ile yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz satın almasında arasında bir fark bulunmamaktadır. Tapu masraf ve harçlarında bir farklılık bulunmamaktadır.

Yabancı gerçek kişinin edindiği taşınmazı 5 yıldan önce satması halinde, elde edilen kazancı ile ilgili gelir vergisi ödemesi gerekir. Aynı şekilde kira geliri sözkonusuysa gelir vergisi ödemesi gerekir.

Özetle; yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin, yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edinimleri belirtilen yasal sınırlamalar kapsamında mümkündür. Yapılan yasa değişiklikleriyle yabancı uyruklu kişilerin 2012 yılı öncesine göre daha kolay bir şekilde taşınmaz satın almasının önü açılmıştır.

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin tüm hakları Av. Özge Engüzel’ e aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. İçeriklerde yer alan her türlü bilgi, sadece bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliğinde değildir ve bu şekilde yorumlanamaz. İçeriklerin tamamı sadece kişisel ve gayri ticari amaçlarla yayınlanmaktadır.


                                                                                             

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir