Taşınmaz satın alan kişilerin, genellikle kendi ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyaçları nedeniyle satın alma yapmaktadır. Buradaki en önemli problem satın alınan taşınmazın kiracısının bulunmasıdır. Kiracı kendi rızası ile taşınmazı tahliye etmediği takdirde yeni malikin, ihtiyacını karşılayabilmesi ve mecurdaki kiracıyı tahliye edebilmesi için tahliye davası açılması gerekmektedir.
Kiracısı bulunan taşınmazı satın alan yeni malik, Kanun gereği artık mevcut kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’muzun 351. maddesi gereği; kiracısı bulunan bir taşınmazı satın alan kişi taşınmazı, kendisi ve yakınları için konut veya işyeri olarak kullanmak zorunda ise satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak durumu kiracıya bildirme şartıyla 6 ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için; kira sözleşmesinin satın almadan önce yapılmış olması, yeni malikin veya yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi gerçekçi ve samimi olmalı, kira sözleşmesi tapuda şerh edilmemiş olmalı ve en önemlisi edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır.
Yeni malik kendi ihtiyacı için tahliye isteyebileceği gibi yakınlarının ihtiyacı içinde isteyebilir. Yakınları kanunla sayılmış olup bu kişiler; eşi, altsoyu (çocuk, torun..), üstsoyu (anne, baba, dede..), kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/12439 Esas ve 2014/12928 Karar sayılı ilamında; yeni malikin kardeşinin bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı nedeniyle dava açtığında, öncelikle yeni malikin kardeşinin ihtiyacını karşılayacak bir gayrimenkulü olup olmadığına ve kardeşinin, yeni malikin yardımına ihtiyacı olup olmadığına bakılması gerektiğini belirtmiştir.
Yeni malik, tüzel kişiliğe sahip bir şirketse sadece şirketin ihtiyaçları için dava açılabilir, şirket ortağı ya da yetkilisinin ihtiyacı için açılamaz. Aynı şekilde, yeni malik kendi şirketi için de mevcut kiracıya tahliye davası açamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/4179 Esas ve 2018/9099 Karar sayılı ilamı “…Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu müessesenin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddi gerekir…” şeklindedir.
Belirtmek gerekir ki, üzerinde intifa hakkı veya üst hakkı bulunan taşınmazı satın alan malik, çıplak mülkiyet edinmiş olacağından tahliye davası açamaz.
Yargılama sırasında yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı somut olayın şartlarına göre mahkemece değerlendirilecektir. Yerleşik içtihat kararlarına göre; ihtiyacın gerçek, samimi ve yeni malik için zorunlu olmalıdır. Aynı zamanda henüz doğmamış bir ihtiyaç için tahliye talep edilemeyeceği gibi ihtiyacın geçici de olmaması gerekir.
Yargıtay, somut olaya göre, yeni malikin aynı bölgede benzer nitelikte başka taşınmazı olması nedeniyle tahliye talebini samimi ve gerçekçi bulmamıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/7829 Esas ve 2019/131 Karar sayılı ilamında ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istemesi halinde ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğuna karar vermiştir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki her somut olayın özelliğine göre ihtiyacın samimi ve gerçekçi olması mahkemece değerlendirilecektir.
Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak ihtar etmesi gerekir. İhtarın içeriğinde; yeni malikin adı, soyadı, taşınmazı edindiğine dair bilgi, satın aldığı tarih, kendisi veya yakınlarının konut veya işyerine ihtiyacı olduğu belirtilmelidir. İhtar mutlaka yazılı olarak yapılması gerekir. İhtarın noterden yapılmaması halinde, kiracının bildirimi aldığı tarih ve imzasını içeren bir suretini almalıdır. Eğer yeni malik 1 aylık süre içerisinde yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6068 Esas ve 2019/3923 Karar sayılı ilamına göre ihtar usulüne uygun yapılmamışsa açılan tahliye davası da süresinde olmayacaktır.
İhtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmeyen kiracıya karşı 6 ay sonra tahliye davası açılabilir. Altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava açılmamış sayılır. Kanunumuzda altı aylık süre sonunda dava açılması gerektiği belirtilse de 6 aydan sonra davanın en geç ne zaman açılabileceği belirtilmemiştir. Bu konu ile ilgili Yargıtay bir kararında bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar dava açılabileceği, aksi halde kiracının sürekli tahliye tehdidi altında bulunacağını belirtmiştir. Altı aylık süre dolduktan sonra, kiracı ile kira ilişkisinin süreceğine dair izlenim yaratılması halinde de yeni malikin tahliyeden vazgeçtiği sonucuna varılabilir. Örneğin altı aylık süre sonunda kiracı ile kira zammı hakkında anlaşılması, kiracı talepleri doğrultusunda mecurda değişiklik yapılması gibi eylemler kira ilişkisinin devam edeceği izlenimi yaratabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereği yeni malik için kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye için dava açabileceği düzenlenmiştir. Bu seçimlik hak olarak düzenlenmiş olup yeni malik, kiracının sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açabilir.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sürelere tabi olup ihtarnamenin ve dava dilekçesinin içeriği oldukça önemlidir. Hak kaybı yaşanmaması adına her aşamada alanında uzman avukatlardan destek alınması faydalı olacaktır.
Av. Arb. Özge Engüzel
Web sitemizdeki makale ve içeriklerin tüm hakları Av. Arb. Özge Engüzel’ e aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. İçeriklerde yer alan her türlü bilgi, sadece bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliğinde değildir ve bu şekilde yorumlanamaz. İçeriklerin tamamı sadece kişisel ve gayri ticari amaçlarla yayınlanmaktadır.